.jpg)
Vào một buổi sáng đầu năm 2017, khi thị trường bất động sản Sài Gòn đang nóng lên từng ngày, tôi đã tham gia một giao dịch đáng nhớ: mua bán một lô đất mặt tiền tại Hóc Môn, TP.HCM. Lô đất này có diện tích 100m² (5m x 20m), nằm ở vị trí trung tâm khu dân cư đông đúc và được rao bán với giá 5,7 tỷ đồng. Chủ sở hữu đất là một người có cửa hàng bán đồ thờ cúng trên đường Lý Thường Kiệt, quận Tân Bình.
Vì đã từng mua bán nhiều căn nhà trong khu vực này, tôi biết rằng đây là khu vực an toàn, không nằm trong quy hoạch. Tuy nhiên, tôi vẫn cẩn thận kiểm tra quy hoạch bằng cách sử dụng bản đồ quy hoạch hằng năm của quận. Sau khi xác nhận lô đất không bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, tôi tiến hành khảo sát thực địa và nhờ người quen trong phòng tài nguyên và môi trường kiểm tra lần cuối.
Lô đất nằm trên một con phố sầm uất, là lô đất duy nhất chưa được xây dựng, bao quanh bởi những căn nhà 3-4 tầng khang trang. Chủ đất đã tận dụng không gian giữa hai nhà hàng xóm để cho thuê làm tiệm rửa xe. Người thuê xác nhận đã thuê đất của chủ nhà trong nhiều năm mà không gặp phải vấn đề gì. Nhà hàng xóm cũng xác nhận rằng chủ đất thường xuyên đến thu tiền thuê.
Sổ đỏ của lô đất được cấp năm 2003 và cập nhật cho chủ sở hữu hiện tại vào năm 2013. Khi tất cả các thông tin đều ổn, tôi quyết định gặp chủ nhà để thương lượng. Sau khi trao đổi và sử dụng một vài chiến thuật thương lượng, chúng tôi chốt giá là 5,2 tỷ đồng. Tôi đặt cọc 200 triệu đồng và thỏa thuận được với chủ nhà về thời gian đặt cọc kéo dài 2 tháng - một yếu tố rất quan trọng đối với những người môi giới như tôi.
Với hợp đồng đặt cọc trong tay, tôi nhanh chóng rao bán lô đất với giá 5,5 tỷ đồng, và chỉ sau một tuần, đã có người mua. Người mua này sau đó phải bỏ ra 5,5 tỷ để sang tên, vì không thể bán lại lô đất ngay trong thời gian đặt cọc như tôi đã làm. Điều đáng kinh ngạc là chỉ sau hơn một năm, lô đất này đã được chuyển nhượng 4 lần, với giá cuối cùng lên đến 8,9 tỷ đồng. Trong suốt quá trình này, các giao dịch diễn ra nhanh chóng và trơn tru, cho đến khi người mua thứ tư gặp phải rắc rối.
Người mua thứ tư là một cặp vợ chồng trẻ, muốn vay ngân hàng một phần để mua đất nhằm tránh phải thuê nhà. Trước khi mua, họ đã tìm hiểu kỹ lưỡng giấy tờ và vị trí đất, thậm chí còn mời nhân viên định giá và thầy phong thủy để kiểm tra. Tuy nhiên, khi họ muốn sang tên sổ đỏ, mọi vấn đề mới bắt đầu lộ ra.
Khi lô đất này được phân chia từ một thửa đất lớn, có một sai sót trong việc đo đạc dẫn đến việc một nhà hàng xóm đã xây dựng nhà trên phần đất của người khác. Sự việc này không được phát hiện ra cho đến khi cặp vợ chồng trẻ muốn sang tên sổ đỏ, và phải đo đạc lại để cấp sổ mới. Điều này khiến họ không thể sang tên, không thể xây nhà, và gặp nhiều khó khăn về tài chính.
Sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng hồ sơ và gặp gỡ các bên liên quan, tôi khuyên họ nên hủy hợp đồng mua bán và thay thế bằng hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, việc này cũng chỉ là giải pháp tạm thời và rủi ro vẫn còn rất lớn. Phương án phá bỏ căn nhà 4 tầng của người hàng xóm để đổi đất là không khả thi, và việc kiện tụng cũng không đảm bảo thành công.
Qua câu chuyện này, tôi muốn nhấn mạnh rằng dù giấy tờ pháp lý đầy đủ và quy trình mua bán có vẻ trôi chảy, rủi ro trong việc giao dịch bất động sản tại Việt Nam luôn hiện hữu. Việc kiểm tra kỹ lưỡng trước khi giao dịch, đặc biệt là đo đạc lại đất trước khi xây dựng, là điều vô cùng quan trọng để tránh những hậu quả đáng tiếc.
Kinh nghiệm này là một bài học lớn cho bất kỳ ai tham gia thị trường bất động sản, nhắc nhở chúng ta luôn phải cẩn trọng và không bao giờ chủ quan trong bất kỳ giao dịch nào. Mỗi sai lầm nhỏ có thể dẫn đến những hệ lụy lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống của nhiều người
Nguồn: Admin bất động sản