Đầu tư đất chưa bao giờ là một việc dễ dàng. Bài viết này mong giúp ích đến các bạn là nhà đầu tư mới.
Các yếu tố quan trọng khi đầu tư đất
- Khi đầu tư một miếng đất, chúng ta cần xem xét để nó thỏa hai
điều kiện: Thanh Khoản và Lợi Nhuận.
- Thông thường, mọi người hay đặt lợi nhuận kỳ vọng ( ví dụ
x2,x3). Rồi sau đó mới đi tìm kiếm miếng đất có thể thanh khoản nhanh được với
lợi nhuận kỳ vọng như vậy. Tuy nhiên, cách này theo mình nó phù hợp với nhà đầu
tư lâu năm nhiều kinh nghiệm. Còn với nhà đầu tư mới thì không phù hợp lắm.
- Với nhà đầu tư mới. Theo ý kiến cá nhân của mình. Mọi người
nên đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Vì đầu tư đất có tính thanh khoản tốt sẽ
giúp nhà đầu tư an toàn và bảo toàn vốn. Bảo toàn vốn là yếu tố sống còn. Còn vốn
thì còn có cơ hội sinh lợi nhuận. Mất vốn là mất hết. Như ông bà ngày xưa nói
ăn gì thì ăn, đừng ăn tới lúa giống vậy.
Tính thanh khoản là yếu tố quan trọng khi đầu tư đất
- Giải thích sâu hơn một chút. Tại sao miếng đất có tính
thanh khoản tốt thì bảo toàn vốn tốt.
- Đặt một ví dụ. Bạn đầu tư vào một miếng đất. Đến lúc cần
chốt lời hoặc cần tiền nên phải bán ra. Mà bán hoài không được. Trong khi đó,
cuộc sống đang cấp bách. Thì phải vay mượn các nơi. Rồi tiền lãi vay đó gồng đến
khi bán được đất có khi trừ qua cấn lại nó bằng không luôn. Đó là may mắn. Có
trường hợp mình thấy cấn đất qua cho ngân hàng hay người cho vay luôn mà vẫn
còn âm lại đó.
Với NĐT mới và vốn mỏng.
Tính thanh khoản là yếu tố tiên quyết.
Một số cấp độ thanh
khoản của đất
- Chúng ta sẽ đặt câu hỏi: Nếu tôi mua miếng đất này. Khi cần
bán. Tôi sẽ bán cho ai, ai sẽ chấp nhận mua nó với lợi nhuận mà tôi kỳ vọng?
- Để trả lời câu hỏi này, mình xin phép đưa ra một số cấp độ
thanh khoản mà mình đã đúc kết được như sau:
Cấp 1 bán nhanh nhất:
Đất có đơn giá cực thấp. Thấp đến độ chỉ dòng tiền thực sinh
ra trên đất thôi đã đạt lợi nhuận kỳ vọng rồi. Gọi là đất vùng trũng. Giá thấp
nên ai cũng có thể đầu tư đất này được và tệp khách hàng phù hợp thì rộng khắp.
Cấp 2 bán hơi nhanh nhanh:
Đất có nhiều giá trị sử dụng. Ví dụ như đất có thổ cư ở vị
trí khu dân cư. Có thể vừa ở vừa kinh doanh hay cho thuê đều được.
Cấp 3 đất bán từ từ:
Đất đón đầu hạ tầng Nhà nước. Nghe lạ phải không. Đáng lẽ đất
đón đầu hạ tầng thì phải sốt, phải bán nhanh chứ sao lại vào cấp 3. Nhưng thực
trạng diễn ra là khi một hạ tầng có kế hoạch triển khai. Những người có quyền,
nhanh nhạy thông tin họ đã mua hết rồi. Và đến khi đến tay những NĐT mới thì nó
đã là giá của F2-F3 rồi. Khi này chính vì những thông tin hạ tầng đã rõ ràng. Nó
đã được cộng vào giá bán ban đầu nên cái giá sẽ khiến thanh khoản chậm lại.
Chưa kể nhà nước thay đổi, chậm tiến độ liên tục. Có những dự án nằm trên giấy
hàng chục năm khiến nhiều NĐT ôm đất đón đầu ngộp không thở nổi. Đón đầu hạ tầng
thực ra là trò chơi dành cho cá mập với vốn thong thả nhiều. Nhưng không hiểu
sao thị trường cân đối kiểu gì? Mình thấy trò chơi này lại toàn nhà đầu tư mới
tham gia đầu tư đất mới sợ chứ.
Cấp 4 bán được là cúng gia tiên cám ơn:
Đất không có giá trị sử dụng gì, trồng trọt không được, ở
cũng không xong, buôn bán thì ở nơi chỉ có ta với đất trời. Hạ tầng thì cũng
không có gì mà khi mua vào lại mua cao. Nghe vô lý. Ai mà mua đất này. Thế
nhưng vẫn có người đầu tư đất như vậy đó. Thông thường những nhà đầu tư dính đất
này thường là do hệ quy chiếu so sánh giá của họ nhỏ quá. Lúc mua họ cữ nghĩ thấp
hơn thị trường là được. Mà thị trường của họ chỉ là cái nhà ông hàng xóm thôi.
Ví dụ như nhà ông hàng xóm bán 5 triệu/m2 mà nhà này bán có 3 triệu/m2. Đã đã.
Lời ngay 2 triệu/m2 ngay khi mua. Nhưng điều đó thực sự không đúng. Ông hàng
xóm bán 5 triệu/m2 mà có ai mua không? Kể cả có người mua đi chăng nữa thì có
phải là giao dịch thật không hay chỉ là giao dịch để tạo sóng, làm mặt bằng
giá? Nếu khẩu vị là đầu tư đất với giá thấp hơn thị trường thì ta cần phải đưa
cái thị trường đối chiếu nó rộng hơn một chút. Ví dụ như với địa thế, diện
tích, công năng, hạ tầng này và mật độ dân cư này thì ở các huyện khác, tỉnh
khác giá sẽ thế nào. Từ đó, ta mới có thể kết luận đất ta mua được có thực sự
là thấp hơn thị trường không. Chứ đừng so sánh với giá ông hàng xóm. Mấy người
khi bán đất họ hay bảo "ông bên cạnh mới bán giá 200 tui bán có 180".
Kệ họ. Cứ theo đúng bài toán và quan điểm của mình mà đánh giá.
Kết luận
Có những miếng đất tuyệt đỉnh là: Giá trũng, đa dạng mục
đích sử dụng, có hạ tầng sắp tới. Cái này thì quá tuyệt. Nhưng đời người đầu tư
đất chắc cả đời cũng chỉ gặp được 1, 2 miếng như vầy thôi. Có khi còn không có.
Nên là để an toàn. Chúng ta giảm bớt lòng tham. Chọn một điểm
theo đúng khẩu vị của mình mà triển khai thôi. Như vậy, mình sẽ càng lúc càng
nhuần nhuyễn trong phân khúc đầu tư đất mình chọn. Lòng tham và sự ôm đồm là tối
kỵ trong đầu tư. Nó sẽ giết chết con chim Nhại.
Chúc mọi người an toàn và thành công
Cảm ơn các bạn đã đọc bài viết.
Cảm ơn những chia sẻ của anh với bút danh Nhất Tiếu Sơn Trà.